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购房指南

新政下购房如何规避违约风险

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目前房产政策已经进入密集出台时期,房产政策不断的变化,使得购房难度加大购房者的违约风险大大增加,那么违约成本到底该由谁来承担?如何避免给自己带来不必要的经济损失?政策变化购房者"被违约"在不久之前,市民

目前房产政策已经进入密集出台时期,房产政策不断的变化,使得购房难度加大购房者的违约风险大大增加,那么违约成本到底该由谁来承担?如何避免给自己带来不必要的经济损失?

政策变化

购房者"被违约"

在不久之前,市民施女士和她老公在房屋中介公司看中了一套建筑面积为120平方米,总价近300万元的二手房,于是与房东签订了一份二手房买卖合同书,当时还根据合同约定预付了10万元定金给对方以示诚意。

但政策的变化却跟施女士开了不大不小的玩笑,房产调控政策如期而至,房贷申请难度由此加大,因施女士家原来贷款购买过一套住房,现在新购买的房屋就成了第二套住房,银行方面说,他们若想购买这套房屋,必须将首付款付至总房价的50%。施女士一家不得不面对因为无法凑齐足够的首付款而违约的尴尬情形。

市场下行

炒家主动违约

目前,温州楼市观望气氛日益浓厚,对房价下行的预期以及房产政策进一步出台的传言,让许多炒房者纷纷退出这场"击鼓传花"的游戏。

从事中介行业多年的小吴告诉记者,近期违约的买卖中,炒家不在少数。如果是刚需买家,要么通过其他途径凑足首付,要么协商延长交款日期。因为现在卖家也诚心了很多,基本上都可以通过买卖双方协商调解的。但是炒客的心态就不一样了,现在吃进来,被套牢的可能性会很大,他们宁可舍弃十几二十万元的定金,也要避免被套牢。

律师指点

"违约账"要算清

不管是主动违约还是"被违约",都有可能要承担违约责任,因此对买方来说,有必要了解违约责任的大小,算算"违约账"。

浙江嘉瑞成律师事务所周岭律师表示,是否构成违约,要结合我国法律和双方合同的约定。如房屋买卖合同中未明确约定买家需从银行贷款后才能向卖方履行付款义务的,则买家不能以国家房产新政出台使其无法从银行贷款为由要求解除合同,那么买方在合同中所承担的违约责任会很大。在此情况下买方要求解除买卖合同,定金将不能予以退回,且需要承担合同约定的违约责任。

如果合同中没有规定责任承担归属,发生"被违约"情形,是否也应该按照上述情形来承担违约责任呢?律师表示并不一定。根据"情势变更"原则,如确因贷款政策变化而非自身原因如资信问题等,导致无法申请按揭贷款,买家可以根据此原则要求解除买卖合同,而且不必支付违约金。如果要求购房者继续履行合同,则等于强制购房者单方承担政策调整带来的全部不利后果,而卖房人利益不受实质影响,甚至有所获利,这显然是不公平的。买家可以要求减轻违约责任。

也有些律师认为,政策调整导致违约,不应适用合同法中规定的"情势变更"。否则,势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信,以此为借口达到变相毁约的目的。因政策调整造成的房屋买卖纠纷是个新课题,由于目前并没有相关的法条规定,具体能否适用"情势变更"还需法院作出裁判。

专家支招

如何规避风险

在现阶段买房,如何降低因为违约而带来的风险呢?专家表示,导致"被违约"情形的出现,其主要原因在于政策的变化。对此,专家认为应该适应政策的变化,才能更好地规避"被违约"带来的风险。

留心政策变化:现阶段政府对楼市调控力度加大,不时有房产政策出台,这些信息必须随时掌握。因为随着信贷、税收政策的变化,市场会发生一系列连锁反应,唯有掌握这些信息,才能做到随机应变。

条件预审:目前随着信贷政策的调整,诸多条件已经发生改变,自己是否能够及时申请到房贷,能够申请到多少贷款等等,如果先做一番预审,虽然要花费一些时间和精力,但在专业人士的帮助下,则可避免在贷款过程中出现变故。

责任提前约定:在签订住房买卖合同过程中,应该根据现行政策以及未来有可能会出现的政策,将所有可能出现的情形统统考虑进来,在房屋买卖合同中拟定多种补充履行方案,并根据合同约定的多种履行方案采取积极应对措施,避免陷入政策变化后合同无法履行的尴尬境地。

资金留有余地:由于政策的变化,会影响到购房者的支付能力,因此在确定购房预算时,要充分考虑各种可能发生的意外情况,在资金方面留有余地。

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